一棟マンションってどうやって売却するの？
一棟マンションを売却できるおすすめの会社が知りたい！
一棟マンションの売却を検討しているものの、どのように売却すればいいのかわからないという方も少なくないでしょう。実際に一棟マンションは全ての不動産会社が対応してくれるとは限りません。
中には、一棟マンションを扱っておらず、対応できないという会社があるのも事実です。また、一棟マンションをより高くトラブルなく売却するためには、事前に注意点やコツを知っておくことが重要です。
そこで今回は、一棟マンションの流れから高く売るためのコツや注意点を解説していきます。ぜひ参考にしてください。
なお、以下では中野区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。
一棟マンションを売却する方法
まずは、一棟マンションを売却する方法を2つにまとめて解説します。
詳しく見ていきましょう。
仲介
1つ目の売却方法は、不動産会社に仲介を依頼することです。不動産会社に仲介することのメリットは2つあります。
- 自分で売却をする必要がない
- 不動産会社の専門知識や経験を生かせる
仲介では、不動産会社が売却するための広告や買主を探してくれるため、手間や時間がかかることがありません。また、買主が見つかった時の契約も不動産会社が手続きをサポートしてくれます。
他にも、不動産会社の専門知識や経験を生かせることもメリットです。不動産会社の仲介を依頼することで、地域ごとの相場や最新相場も熟知したうえで、買主との交渉に入ってくれます。
一方で、仲介手数料がかかったり、売却期間が長引く可能性があるので注意しましょう。
買取
2つ目の売却方法は、不動産会社に買取してもらうことです。不動産会社に買取してもらうことのメリットは2つあります。
- スピーディーな売却ができる
- すぐに現金化ができ、価格交渉がいらない
買取の場合は、仲介と違い買主を探す手間が省け、不動産会社が買い取ってくれるため時間がかかりません。査定と契約さえ済めば即座に売却することができます。
また、査定や買取は不動産会社がするので、買主との価格交渉が必要ありません。価格が決まり次第、すぐに現金化ができます。
一方で、市場価格より安くなったり、物件の状態によっては買取ができない場合があるので注意しましょう。
一棟マンション売却の流れを6STEP解説！
一棟マンション売却の流れは以下のように進行していきます。
- STEP1：一棟マンションの査定を出す
- STEP2：不動産会社と媒介契約を結ぶ
- STEP3：不動産会社の販促活動を把握する
- STEP4：買主と売買契約を結ぶ
- STEP5：決済と引き渡し
- STEP6：確定申告をする
それぞれ詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。
STEP1：一棟マンションの査定を出す
まずは、不動産会社に一棟マンションの査定をしてもらいます。
一棟マンション査定で重要となってくる要素は、立地はもちろんのこと、建物の状態や設備、市場動向などです。査定の判断基準は不動産会社によって違うため、複数の不動産会社に依頼してより高く買い取ってくれるところを選ぶとよいでしょう。
また、一棟マンションは区分マンションを売りに出すのと違い、マンションの部屋など全てを見て査定が出されます。そのため、時間もかかることを念頭におきながら余裕を持って査定に出しましょう。
STEP2：不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定額に納得ができたら、不動産と媒介契約を結びましょう。
媒介契約とは、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。一棟マンションの売却活動に必要なものなので、適した媒介契約を結ぶのがおすすめです。
一棟マンションの場合、規模が大きいため、1つの不動産会社に専任媒介契約や専属専任媒介契約で積極的に売却活動に動いてもらう方が適しています。
なお、以下の記事では不動産売却における媒介契約を詳しく解説しているので、あわせて参考にしてください。
STEP3：不動産会社の売却活動を把握する
媒介契約締結後は、不動産会社の売却活動を見守ります。
不動産会社は、チラシの配布、店頭やネット上に一棟マンションの情報を掲載して、購入希望者である買主を探し始めます。一棟マンションの場合、買主は主に不動産投資家になるので、不動産会社が投資家に向けてどのような説明を行なっているか把握することが重要です。
また、購入検討者が現れたら、マンションの見学や説明などを行います。少しでもいい印象を持ってもらうためにも、売主はマンション内の清掃や設備交換をしてきれいに見せることも重要です。
STEP4：買主と売買契約を結ぶ
購入希望者との間で価格やその他条件面で折り合いが付いたら、売買契約を結びましょう。
売買契約の当日、不動産会社は買主に向けて、再度マンションのことや契約書の説明を行います。売主は不動産会社の説明に間違いはないか、契約書の内容が正しいか確認しておきましょう。
そして、契約当日に買主と売主は契約書面に名前の記入と捺印を押し、手付金が支払われたら、売買契約は完了です。
この手付金の役割は、買主か売主のどちらかが契約を破棄するための違約金です。買主は違約金の放棄、売主は違約金の返還で契約破棄をすることができます。
STEP5：決済と引き渡し
売買契約後は、決済と引き渡しです。決済金は引き渡し日もしくはそれ以前に支払われます。
ただ、買主がローンを組む場合、引渡しの決済金は金融機関から支払われます。その後、売主は一棟マンションの権利証や引渡証明書などの必要書類を買主に渡します。
他にも、抵当権抹消証明書などの書類や部屋の鍵などが必要なケースもあるので注意しましょう。買主に必要書類が渡った時点で引渡しが完了です。
STEP6：確定申告をする
マンションの引き渡し後は、税務署で確定申告をしましょう。一棟マンションを売却した時に、得られた利益に対して譲渡所得税という税金がかかります。確定申告が必要な場合は、利益がプラスになるときのみですが、利益がマイナスの場合確定申告が必要ない場合もあります。
一棟マンションの売却後の確定申告をする前には、節税することがおすすめです。一棟マンション所有の期間によっては税率が変わってきたり、特別控除によっては税金を軽減できます。
ただ、一棟マンションの場合、億単位のお金が動く可能性もあるので、譲渡所得税が高額になるかもしれません。しっかり手元に払えるお金があるかどうか確認しておくことも重要です。
一棟マンションを高く売るためのタイミング3選
一棟マンションを高く売るためのタイミングは3つあります。
上記の3つのタイミングを解説するので、詳しく見ていきましょう。
1.不動産価格が高騰した時
最初に紹介するタイミングは、不動産価格が高騰したときです。不動産価格が高騰した時に売るべき理由は、市場価格が上昇しているからです。
市場価格が上昇している理由には、都市開発や交通網の活性化が挙げられます。所有しているマンションの近辺で起こった場合、売却するのがおすすめです。
また、都市開発が起こり、不動産価格が上昇してもタイミングは検討しましょう。なぜなら、不動産価格が上昇した場合、翌年も上昇したりと、年々緩やかに上昇していくからです。
そのため、不動産価格が高騰したときに売却するのはいいのですが、高騰した理由も見ながら売却を検討するのが賢明です。
2.減価償却期間を終えた時
2つ目は、減価償却期間を終えたタイミングです。減価償却とは、建物などが長期間にわたって使用できる年数に応じて、代金を分割して費用として計上することです。
一棟マンションの場合、部屋と建物以外にも昇降機やガレージなどの構造物に耐用年数があり、毎年減価償却されます。その他にも、一棟マンションにかかわる減価償却されるものは、以下の表にまとめました。
| 種類 | 構造や場所 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| マンション | 鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| レンガ造、石造・ブロック造 | 38年 | |
| マンション | 鉄骨造 | 34年（軽量鉄骨は23年） |
| 昇降機 | エレベーター・エスカレーター | 17年 |
| アーケード・日よけ | 簡易の駐車場・駐輪場で雨風を避けるもの | 金属製15年/その他8年 |
| 給排水・衛生設備 | 建物全体の水道・ガスも含む | 15年 |
| 電気設備全般 | 共用部分の照明・各室内の照明類含む | 15年 |
| ガレージ・物置など | 簡易建物に相当するもの | 10年 |
耐用年数が過ぎたものは、経費として計上できなくなり、節税にはなりません。さらに、交換や修繕、補修によって費用が掛かってしまいます。一棟マンションを経営していたとしても、マンション収入が減少してしまいます。
そのため、一棟マンションを売却するならば、減価償却期間が終了したときで売却したほうがいいでしょう。
３.マンションが築20年以内の時
3つ目に紹介するタイミングは、マンションが築20年以内の時です。不動産は、新築であればあるほど高く売れる傾向にあり、それは一棟マンションでも同様のことが言えます。以下は築年数別のマンション価格の推移です。
このグラフを見ると、築年数が21年を超えたあたりからマンション価格はほぼ横ばいになっています。一方で、それより前は毎年下がっていることがわかります。
つまり、築年数が20年までのタイミングを逃すと、価格はほぼ横ばいになるため、高く売りたいのであれば、それ以前に売るのが適切と言えます。
一棟マンションを売却する際の注意点
一棟マンションを高く売るための注意点は次の3つです。
その3つについて詳しく解説するのでみていきましょう。
1.区分マンションと比べて売りにくい
1つ目の注意点は、区分マンションと比べて売りにくいことです。一棟マンションの所有者は、家賃収入などを目的とした投資用マンションが一般的です。
また、一棟マンションは規模が大きく、中には億単位のお金が動くことがあります。そのため、個人からの申し込みはほとんどなく、法人や不動産投資家からの申し込みがほとんどです。
さらに、なかなか買い手がつかず、売却まで時間がかかる可能性があります。一棟マンションの場合は、時間がかかる前提で計画をしておいた方がいいでしょう。
ただ、売却期日が決まっている方やすぐに現金化したい人は、仲介ではなく、買取も検討することで早期に売れる可能性があります。そのため、区分マンションと違って売りにくいことを把握したうえで、余裕を持った計画を立てましょう。
2.売却するときに費用が発生する
2つ目は、不動産売却をするときに費用が発生することです。一棟マンションの売却をすると売却に必要な費用が発生します。
一棟マンションの場合、売却費用は普通の不動産よりも、売却費用が大きくなります。そのために、一棟マンションを売却する際にどれくらいの費用が掛かるか把握しておきましょう。以下は、不動産取引をする上で代表的な費用です。
- 測量費用
- 印紙税
- 仲介手数料
- ローン残債抹消の手数料
- 抵当権抹消登記
- 登記費用
- 譲渡所得税
一棟マンションを売却する際、上記の費用が発生します。取引金額によってはかなりの支払いになったり、現金で支払わないといけません。
そのため、不動産会社に査定額を出してもらうと同時に、上記の費用がいくらかかるのか計算してもらいましょう。
3.売却する理由を確立させておく
3つ目は、売却する理由を確立しておくことです。一棟マンションの買主は、主に投資家です。
不動産投資家は、購入したマンションで利益を出すことを目的に購入します。そのため、一棟マンションを手放す理由を聞き、購入判断をします。
もし、売主の手放す理由が曖昧であったり、儲からないのであれば、買い手が付きにくくなります。そのため、売却に不利にならないよう、不動産投資家が納得のいく理由を持っておくことが大切です。
買いに値すると判断してもらえるように、不動産会社の担当者とも売却活動をする前によく相談しましょう。
中野区で一棟マンション売却をするなら中野区不動産売却相談センター
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 中野区不動産売却相談センター（リヴウェル株式会社） |
| 住所 | 東京都中野区本町4－48－17 新中野駅上プラザ2階 |
| 設立年月日 | 令和3年2月24日 |
| 資本金 | 6,050万 |
| 電話番号 | 03-6382-4223 |
| 公式サイト | https://livewell-partners.com/ |
中野区不動産売却相談センターは、中野区を中心に活動する不動産会社です。主な事業内容としては、不動産売買仲介をはじめ、賃貸管理や不動産投資のコンサルティングや運用の手伝いを行っています。
中野区不動産売却相談センターの強みは、専門的なサービスと地域密着型であることです。不動産売買や投資、賃貸管理のそれぞれの分野における専門家がアドバイスをしてくれます。
そのため、不動産買取の際も、買取価格の説明や税金、各種手続きなどのサポートを受けることが可能です。また、中野区不動産売却相談センターは地域密着型の不動産会社です。
中野区と新宿区近辺の不動産のみを扱うことで、地域に根ざしたサービスを提供することができます。
なお、以下の記事では中野区不動産売却相談センターの口コミ・評判を詳しく紹介しているので、あわせて参考にしてください。
まとめ
今回は一棟マンション売却について紹介しました。
一棟マンション売却の流れは、土地の下調べから査定を出した後、不動産会社と媒介契約を結びます。その後、不動産会社が売却活動を行い、買主を見つけます。
買主が見つかれば、残りは契約と決済を済ませ、一棟マンションを引き渡すのみです。最後に確定申告を済ませれば、完了です。
一棟マンションを高く売却するタイミングは、不動産価格が高騰した時やマンションが築20年経つ前に売ることも大切です。その他にも減価償却期間が終わり、節税できなくなった時もおすすめです。
あなたがこの記事を読んで、少しでも一棟マンションの売却がうまくいくことを願っています。
