予期せぬタイミングでの遺産相続やまとまった資金を調達したいなど、マンションを売却する理由は人それぞれです。マンションは、空室状況や不動産の劣化状況によって売却価格が変動します。
他にも、依頼する不動産会社の売却力によっても、売却価格には差が出ます。マンションはそれなりの金額で売却できることもあり、少しでも売却価格を上げたいと思っている方がほとんどでしょう。
マンションを少しでも高く売るなら、売却の流れをしっかりと理解し、適切な行動をとることが重要です。
そこで今回は、マンション売却の流れを詳しく解説します。あわせて、マンションをより高く売るためのコツも紹介するので、ぜひ参考にしてください。
なお、以下では中野区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。
マンション売却の流れ7STEP
さっそく、マンション売却の流れをみていきましょう。マンションの売却は以下のように進行していきます。
- STEP1：事前準備をする
- STEP2：マンションの査定を出す
- STEP3：媒介契約を結ぶ
- STEP4：不動産の売却活動を把握する
- STEP5：買主と売買契約を結ぶ
- STEP6：決済と引き渡し
- STEP7：確定申告をする
以下でそれぞれ詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。
STEP1：事前準備をする
マンションを売却する際には、最初に事前準備をしましょう。登記簿謄本で、所有者や権利関係を明らかにしたり、周辺のマンションの売却価格がどれくらいなのかをリサーチしておくことが重要です。
また、マンションの売却価格は階層によって変わってくるため、階層別での売却価格を調べておくこともおすすめです。他にも、土地のリスクを調査しておくことも大切です。
特に地盤の強度はマンションを地震から守る上で非常に重要です。地盤がしっかりしているところにマンションが建設されているか確認しましょう。
STEP2：マンションの査定を出す
事前準備をしている中で、同時にマンションの査定を依頼する不動産会社を探すことも重要です。良さそうな会社を3つほどピックアップして、査定を依頼しましょう。
マンションの査定では、立地や建物の状態、設備、市場動向がば査定額に影響してきます。不動産会社は査定は無料で行ってくれますが、判断基準は会社によって違います。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。
また、マンションの査定額はあくまで目安となります。最終的な売却価格はその時の市場の動向や交渉で変わるので、一喜一憂しないようにしましょう。
STEP3：不動産と媒介契約を結ぶ
査定が終わったら、納得のいく不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、マンションの売買を仲介してもらう時に、売主と不動産会社の間で結ぶものです。媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
それぞれの媒介契約にメリット・デメリットがあるため、自身の不動産に適した媒介契約を選ぶようにしましょう。
なお、以下の記事では不動産売却における媒介契約を詳しく解説しているので、あわせて参考にしてください。
STEP4：不動産の売却活動を把握する
不動産会社と媒介契約を結んだら、実際の売却活動が始まります。不動産会社は、チラシの配布やネット広告などを活用して購入希望者である買主を探し始めます。
媒介契約を締結した後は不動産会社が主導で売却活動を進めていくのが一般的です。また、どの媒介契約を締結したかによって、不動産会社の売却活動への積極性や状況報告の回数が異なります。
購入希望者が見つかったら、内覧対応を行います。内覧対応は不動産会社に任せることもできますが、できる限り自身で対応することがおすすめです。
STEP5：買主と売買契約を結ぶ
購入希望者との間で売却に関する条件に折り合いが付いたら、売買契約を結びます。
売買契約の当日、不動産会社は買主に向けて、不動産の重要事項や契約書の説明を行います。この時、売主は不動産会社の説明に間違いはないか、契約書の内容が正しいか確認しておきましょう。
そして、契約当日に買主と売主は契約書に名前の記入と捺印を押します。それが済むと、買主から売主に手付金が支払われます。
この手付金の役割は、買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合の違約金のことです。これにより、買主は違約金の放棄、売主は違約金の返還で契約破棄をすることができます。
STEP6：決済と引き渡し
売買契約を結んだら、その後に行うのは決済と引き渡しです。決済金は一般的には、引き渡し日もしくはそれ以前に支払われます。
ただ、買主がローンを組む場合、引渡しの決済金は金融機関で行うことがほとんどです。金融機関で買主がローンの手続きを済ませた後、売主に残りの決済金が支払われます。
その後、売主はマンションの権利証や引渡証明書などの必要書類を買主に渡します。他にも、抵当権抹消証明書などの書類やマンションの鍵などが必要なケースもあるので注意しましょう。事前に不動産会社に必要なものを確認しておくと安心です。
STEP7：確定申告をする
マンションを売却した時に、利益が出た場合は確定申告を忘れないことが大切です。売却による利益が発生しなかった場合には、確定申告は必要ありません。
確定申告の際の注意点としては、期間を守ることです。申告すべき期間を過ぎてしまうと、遅延延滞税がかかります。必要ない費用がかかってしまうため、必ず申告期間内に行うようにしましょう。
また、確定申告の際にはマンション所有の期間によって税率が変わってきたり、特別控除によって税金を軽減できる可能性があります。不動産会社に相談しながら、活用してみましょう。
マンションを高く売るためのコツ4選
ここからは、マンションを高く売るためのコツを4つにまとめて紹介します。
以上の4つのコツを解説するので、詳しく見ていきましょう。
1.複数の会社に見積もり査定を出す
1つ目のコツは、複数の会社で見積もりを出すことです。複数の不動産会社に査定してもらい、見積もりを出すことで、そのマンションのおおよその相場価格を把握することができます。
そして、複数社の見積もりの中から比較検討することで、より高く売れる会社を選ぶことができます。その結果、マンション売却で多くの利益を得ることができるでしょう。
また、不動産会社に対して、別の会社が提示した高い買取価格を交渉の材料として使うことができます。その結果、マンションを他社に取られまいと、買取価格を引き上げる会社も出てくる可能性があります。
そのため、複数の会社で見積もり査定を出すようにしましょう。
2.瑕疵や欠陥を隠さない
2つ目は瑕疵や欠陥を隠さないことです。瑕疵や欠陥の原因には、雨漏りやシロアリなどが挙げられます。
もし、売買後に欠陥が見つかった場合、契約不適合責任により、売買契約が破棄される可能性があります。また、瑕疵担保責任期間が過ぎていても、売主が故意に隠していた欠陥や瑕疵は契約不履行になるので注意が必要です。
仮に契約の責任を問われた場合、欠陥の修繕をしないといけなかったり、契約解除や損害賠償を被る形になりかねません。そのため、事前に瑕疵や欠陥がないか調べておくことがあります。
３.リフォームを慎重に行う
3つ目のコツは、リフォームを慎重に行うことです。マンションにおけるリフォームは様々なメリットもありますが、デメリットもあります。
リフォームのメリットは、物件の価値向上や早期売却の可能性が高まることです。老朽化した設備を交換したり、内装をリノベーションすることで、物件の価値や買主の印象も高め、早期に売却ができます。
一方で、リフォームのデメリットは費用や時間がかかることです。リフォームには多額の費用と時間がかかり、その結果、売却のタイミングを逃してしまうこともあります。
また、売買が成立しても、リフォームをした結果損してしまうこともあるので注意しましょう。
4.掃除や片付けをする
4つ目のコツは掃除や片付けをすることです。掃除や片付けをすることで、買主に良い印象を与えます。その他にも、掃除や片付けをすることで以下のようなメリットがあります。
- 広さを感じさせることができる
- 傷や汚れが目立たなくなる
物を減らして、空間を広く見せることで、物件の魅力を引き出すことができます。また、掃除をすることで、部屋の傷や汚れが目立ちにくくなり、物件の状態が良く見えるようになります。
そのため、マンションを高く売るためには掃除や片付けをすることが大切です。
マンションを売却する際の注意点
ここからは、マンションを売却する際の注意点を3つにまとめて紹介します。
その3つについて詳しく解説するのでみていきましょう。
1.事前に書類を準備する
1つ目の注意点は、事前に書類を準備することです。マンション売却を行う上で、事前に書類を準備しておくことで、マンション売却がスムーズに行えます。マンションを売却する上で必要な書類は次のものが挙げられます。
- 登記済権利証
- 印鑑証明書
- 住民票
- 固定資産評価証明書
- 建築確認済証
- 管理規約
- 間取り図
その他にも、リフォーム履歴や修繕履歴、駐車場の権利証が必要です。そのため、書類の準備には、時間がかかる場合があるので余裕の持った準備を行いましょう。
また、土地売却する上で買主とのやり取りや不動産会社との手続きで必ず必要になる書類なので、不備がないようにしましょう。
2.不動産会社選びに注意する
マンション売却で、不動産会社選びは非常に重要な決断です。信頼できる不動産会社を選ぶことでスムーズで納得のいく売却をすることができます。不動産会社選びで気をつけることは、候補の会社に実績と経験があるかどうかです。
不動産会社に十分な実績があれば、該当する地域の市場や物件の特性を熟知しているため、適格なアドバイスをもらえます。また、長年の経験を持つ会社は交渉力も高く、納得の売却ができます。
他にも、担当者が親身であったり、対応が早いことは非常に重要です。マンション売却において、わからないことが出てくるのは当然です。そのような時、親身に相談にのってくれる担当者がいる会社に依頼することで、よりスムーズな売却ができます。
3.税金について調べておく
3つ目は、税金面について調べておくことです。マンション売却でプラスの利益を得た場合、必ず譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は、売買価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益に課せられます。
ただし、譲渡所得税は減税することが可能です。例えば、所有期間を5年以上にすることで税率が5年以内の所有と比べて約20%も下がります。その他にもらう必要経費を積み上げることや特別控除を利用することで減らすことができます。
税金について知っておくことで、無駄な出費を抑えることが可能です。
マンション売却の税金特例3選
マンション売却をするうえで、税金はどうしても支払う必要があります。そこでここからは、税金を少しでも抑えるために必要な条件を3つ紹介します。
以上の3つを詳しく解説するので見ていきましょう。
1.3000万円の特別控除
1つ目は、3000万円の特別控除です。3000万円特別控除が適用されると、マンション売却で発生した利益のうち3000万円までが非課税になります。控除を受けるためには、以下のような要件を満たさなければなりません。
- 住まなくなった日から3年経過する日が属する年の年末までに売ること
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
このように条件があるので、満たしているか確認しておきましょう。
2.10年越えのマンション所有の場合
2つ目は、10年越えのマンション所有の場合です。マンションを売却するまでの所有期間が10年を超える場合、譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。
通常は約20%の税金が適用されますが、軽減税率の適用により、税率が約14.21%まで下がります。
| 課税長期譲渡所得金額(＝A) | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | (A－6,000万円)×15％＋600万円 |
こちらの表をもとにすると、簡単に支払う税金について計算できるので参考にしてみてください。
3.譲渡損失の買い替え特例
3つ目は譲渡損失の買い替え特例です。売却したマイホームよりも新規購入したマイホームの取得金額が大きい場合、譲渡所得の課税を将来に繰越しできる制度です。この制度を利用するためには、次の条件を満たす必要があります。
- 住まなくなった日から3年経過する日が属する年の年末までに売ること
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
- 3000万円の特別控除を受けていないこと
- 売却代金が1億円以下であること
他の控除を適用している場合、使えないこともあるため、自分に適した特例で節税していきましょう。
中野区でマンション売却をするなら中野区不動産売却相談センター
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 中野区不動産売却相談センター（リヴウェル株式会社） |
| 住所 | 東京都中野区本町4－48－17 新中野駅上プラザ2階 |
| 設立年月日 | 令和3年2月24日 |
| 資本金 | 6,050万 |
| 電話番号 | 03-6382-4223 |
| 公式サイト | https://livewell-partners.com/ |
中野区不動産売却相談センターは、中野区を中心に活動する不動産会社です。主な事業内容としては、不動産売買仲介や賃貸管理、不動産投資のコンサルティングなどです。
中野区不動産売却相談センターの強みは、ベテランスタッフによる安心のサポートと地域密着型であることです。
大手不動産会社出身者の揃った中野区不動産売却相談センターは、今までに培った確かな知識とノウハウで、好条件での売却を実現してくれます。不動産買取の際も、買取価格の説明や税金、各種手続きなどのサポートをしてくれます。
また、中野区不動産売却相談センターは中野区と新宿区近辺の不動産のみを扱うことで、地域に根ざしたサービスを提供することができます。的確なサポートにより迅速な売却を実現できるでしょう。
なお、以下の記事では中野区不動産売却相談センターの口コミ・評判を詳しく紹介しているので、あわせて参考にしてください。
まとめ
今回は、マンション売却について紹介しました。
マンションの売却は、正しい手順で必要な行動を取れば、ある程度の高い金額で売却ができます。しかし、何も知らずに売却を行うと数百万円損することもあるため、本記事で紹介した内容を参考にしてください。
あなたがこの記事を読んで、少しでもマンション売却がうまくいくことを願っています。
