予期せぬタイミングや遺産の相続で土地が手に入った際に、土地を所有してても手間がかかると悩んでいる方は多いのではないでしょうか。そんな時におすすめなのが土地売却です。
とはいえ、土地売却の際にどのような流れで行うべきなのかわからない方も多いでしょう。土地をより高く売るためには、手順をしっかりと理解し、適切な行動を取ることが重要です。
そこで今回は、土地売却の流れから土地を高く売るための注意点やコツについて解説していきます。
なお、以下では中野区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。
土地売却の流れ7STEP
さっそく、土地売却の流れをを見ていきましょう。土地売却の慣れは以下のように進行していきます。
- STEP1：土地の下調べをする
- STEP2：土地の査定を出す
- STEP3：媒介契約を結ぶ
- STEP4：不動産会社の売却活動を把握する
- STEP5：買主と売買契約を結ぶ
- STEP6：決済と引き渡し
- STEP7：確定申告をする
上記の7STEPを詳しく解説するので、それぞれ見ていきましょう。
STEP1：土地の下調べをする
まずは、土地の下調べをしましょう。具体的には次の3つのことを行います。
- 土地の情報収集
- 周辺環境の調査
- 土地のリスクの把握
土地の情報収集では、登記簿謄本で所有者や面積、権利関係を明らかにする必要があります。その他にも、固定資産評価証明書や測量図により土地の境界線がわかると良いでしょう。
周辺環境の調査では、駅からの距離などの交通の便や学校やスーパーなどの周辺施設を確認します。景観や日当たりの良さで価格の変動が起きるので、しっかり確認しておきましょう。
また、土地のリスクを把握しておくことも重要です。特に地盤の強度は家を建てる際の安定性に繋がってくるので重要な要素です。その他には水害のリスクです。過去に浸水したことがあるかや、想定される浸水範囲を把握しておきましょう。
STEP2：土地の査定を出す
次に、土地の査定を行うことです。査定とは、不動産会社に実際に土地を調査してもらい、土地がいくらで売却できそうかを調べてもらう調査のことです。
土地査定で主に重要となってくる要素は、立地はもちろんのこと、土地の形状や広さ、道路状況や地盤などです。また、土地の査定方法は一般的に2つあります。1つ目は、路線価方式です。
路線価方式は、国税庁が発表する路線価をもとに、土地の形状や位置などを考慮して評価する方法です。路線価が必ずしも売却価格とはなりませんが、迅速に計算することができます。
2つ目は、倍率方式です。倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけることで、土地の評価額を出します。倍率は不動産が選ぶことになりますが、比較的簡単で、路線価が決まっていない地域でも評価が可能となります。
STEP3：不動産と媒介契約を結ぶ
STEP3は、不動産と媒介契約を結ぶことです。査定が終わったら、納得のいく不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、土地の売買を仲介してもらう時に、売主と不動産会社の間で結ぶものです。媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
専属専任媒介契約は、一つの不動産会社のみと契約し、自分で買主を見つけることができない契約です。専任媒介契約は、一つの不動産会社と契約し、自分で買主を見つけることができる契約です。
また、一般媒介契約は複数の不動産に同時に依頼できる契約です。この3つの不動産媒介契約から自分の所有している不動産に適したものを選び、不動産会社と契約を締結しましょう。
なお、以下の記事では媒介契約の種類を詳しく解説しているので、あわせて参考にしてください。
STEP4：不動産の売却活動を把握する
STEP4は、不動産の売却活動を把握することです。不動産会社と媒介契約を結んだあと、売り出し価格が決定します。
不動産の納得のいく売り出し価格が決まったら、売却スタートです。不動産会社は、チラシの配布、店頭やネット上に土地の情報を掲載して、購入希望者である買主を探し始めます。
ただし、媒介契約の種類によって、不動産会社の販促活動に差が出ることは把握しておくことが重要です。購入検討者が現れたら、土地の見学や説明などを行います。
STEP5：買主と売買契約を結ぶ
STEP5は、買主と売買契約を結ぶことです。購入希望者との間で価格やその他条件面で折り合いが付いたら、売買契約を結びます。
売買契約の当日、不動産会社は買主に向けて、土地の重要事項や契約書の説明を行います。この際に、売主は不動産会社の説明に間違いはないか、契約書の内容が正しいか確認しておきましょう。
そして、契約当日に買主と売主は契約書に名前の記入と捺印を押します。それが済むと、買主から売主に手付金が支払われます。
手付金とは、買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合の違約金のことです。これにより、買主は違約金の放棄、売主は違約金の返還で契約破棄をすることができます。
STEP6：決済と引き渡し
STEP6は、決済と引き渡しです。決済金は一般的には、引き渡し日もしくはそれ以前に支払われます。
ただ、買主がローンを組む場合、引渡しの決済金は金融機関で行うことがほとんどです。金融機関で買主がローンの手続きを済ませた後、売主に残りの決済金が支払われます。
その後、売主は土地の権利証や固定資産税評価証明書、引渡証明書などの必要書類を買主に渡します。他にも、抵当権抹消証明書などの書類や土地に建物がある場合鍵などが必要なケースもあるので注意しましょう。
買主に必要書類が渡った時点で、土地の引渡しが完了です。
STEP7：確定申告をする
土地を売却した時に、利益が出た場合は確定申告が必要です。土地を売却して得た利益にかかる税金のことを譲渡所得税といいます。譲渡所得税を計算して、納めるために確定申告を行いましょう。
確定申告が必要な場合は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた残りがプラスの利益になる場合です。しかし、確定申告が必要ない場合もあります。
売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた残りがマイナスの場合、確定申告の義務はありません。その他にも、土地所有の期間によって税率が変わってきたり、特別控除によっては税金を軽減できるので活用してみましょう。
土地を売却するための注意点3選
土地を高く売るための注意点とは何でしょうか。土地売却の注意点は次の3つです。
その3つについて詳しく解説したのでみていきましょう。
1.事前に書類を準備する
1つ目の注意点は事前に書類を準備することです。土地売却を行う上で、事前に書類を準備しておくことで、土地売却がスムーズに行えます。土地売却する上で必要な書類は次のものが挙げられます。
- 登記済権利証
- 印鑑証明書
- 住民票
- 固定資産評価証明書
- 固定資産税or都市計画税の納税証明書
- 確定測量図
- 越境の覚書
その他にも、建物が建築されている場合、建築確認済証や建物図面が必要です。そのため、書類の準備には、時間がかかる場合があるので余裕の持った準備を行いましょう。
また、土地売却する上で買主とのやり取りや不動産会社との手続きで必ず必要になる書類なので、不備がないようにしましょう。
2..土地を綺麗に整える
2つ目の注意点は、土地を綺麗に整えることです。土地を綺麗に整える理由は次の2つです。
- 買主や不動産会社に好印象を与えられる
- 整えている最中に隠れた問題を発見できる
綺麗に整えられた土地は不動産会社に好印象を与え、購買意欲を高めることができます。また、買主との交渉をスムーズに進めやすくなるでしょう。
他にも、整えている最中に隠れた問題を発見することが可能です。土地の傾斜や水捌けの悪さなど、事前に気づけなかった問題を発見することができます。
売買価格に影響はしますが、申告しなかった場合に契約不適合責任に問われかねないので、しっかり申告した上で契約しましょう。
3.税金面について調べておく
3つ目は、税金面について調べておくことです。土地売却でプラスの利益を得た場合、必ず譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税は、売買価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益に課せられます。ただ、利益が出なくて損した場合は、譲渡所得税はかかりません。
また、譲渡所得税は減税することが可能です。例えば、所有期間を5年以上にすることで税率が5年以内の所有と比べて約20%も下がります。その他にもらう必要経費を積み上げることや特別控除を利用することで減らすことができます。
土地売却の税金は、個々の状況や土地の規模によって大きく変わってくるので注意しましょう。
土地を高く売るためのコツ5選
ここからは、土地を高く売るためのコツを5つにまとめて紹介します。
それぞれ詳しく解説するので、詳しく見ていきましょう。
1.複数の会社に見積もり査定を出す
複数の不動産会社に査定してもらい、見積もりを出すことで、その土地のおおよその相場価格を把握することができます。複数社の見積もりの中から比較検討することができ、より高く売れるところを選ぶことが可能です。
その結果、土地売却で多くの利益を得ることができるでしょう。
また、不動産会社に対して、別の会社が提示した高い買取価格を交渉の材料として使うことができます。その結果、土地を他社に取られまいと、買取価格を引き上げる会社も出てくる可能性があります。
そのため、複数の会社で見積もり査定を出すようにしましょう。
2.越境の覚書を締結しておく
土地を高く売るためには、越境の覚書を締結にしておくことが重要です。越境の覚書とは、越境している事実の確認や越境している部分の所有者、今後の対応などを明記した文書になります。
土地の売買において、越境問題はよく起こります。これは、土地の一部が隣地の境界線を超えている状態でどちらが所有者になるのかという問題です。
また、越境の覚書を締結しておく理由は、トラブル防止になるからです。
覚書を書くことで、売買後の越境部分の所有権や撤去について隣人とトラブルになることを避けられます。さらに、覚書を作成することで、買主への説明資料となり、安心して売却を進めることが可能です。
３.隣地所有者に声をかける
3つ目のコツは、隣地所有者に声をかけることです。土地売却を進める上で隣地所有者に声をかけることで、取引を円滑に進めることができます。
その理由は、該当土地を売り出すことを伝えることで、騒音や日当たりの問題についてトラブルになることを防げるためです。また、隣地所有者が自分の売り出した土地を購入する可能性があることも理由のひとつです。
4.古家や廃棄物は取り除く
4つ目のコツは古家や廃棄物は取り除くことです。古家や廃棄物を取り除いた方がいい理由は、次の2つが挙げられます。
- 売却価格が上がる
- スムーズな売却ができる
土地の購入者にとって、古家や廃棄物があるより更地の方が使い勝手が良いため、高値で売れる可能性があります。また、更地の方が購入手続きがシンプルになることから、スムーズな売却を実現できます。
5.アスファルトを撤去しておく
5つ目は、アスファルトを撤去しておくことです。購入者は更地であれば、建物の種類を選ばずに利用できるため、高値で購入する人も増えるでしょう。
また、アスファルトを撤去しておくことは、トラブル防止につながります。アスファルトが残っていると購入手続きが複雑になり、買主とのトラブルが発生することも少なくありません。
以上のことから、高く売るためにはアスファルトを撤去しておくことがおすすめです。
中野区で土地売却をするなら中野区不動産売却相談センター
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 中野区不動産売却相談センター（リヴウェル株式会社） |
| 住所 | 東京都中野区本町4－48－17 新中野駅上プラザ2階 |
| 設立年月日 | 令和3年2月24日 |
| 資本金 | 6,050万 |
| 電話番号 | 03-6382-4223 |
| 公式サイト | https://livewell-partners.com/ |
中野区不動産売却相談センターは、中野区を中心に不動産売買仲介をはじめ、賃貸管理や不動産投資のコンサルティングを行っている会社です。専門的なサービスと地域密着型であることを強みとしています。
中野区不動産売却相談センターでは、不動産売買や投資、賃貸管理のそれぞれの分野における専門家がアドバイスをしてくれます。そのため、初めての不動産売却でも安心して取引できるでしょう。
また、中野区不動産売却相談センターは、中野区と新宿区近辺の不動産のみを扱うことで、地域に根ざしたサービスを提供しています。地域の情報に精通しているため、好条件での売却を実現可能です。
なお、以下の記事では中野区不動産売却相談センターの口コミ・評判を詳しく紹介しているので、あわせて参考にしてください。
まとめ
今回は、土地売却について紹介しました。土地売却の流れは、土地の下調べから査定を出した後、不動産会社と媒介契約を結びます。その後、不動産会社が売却活動を行い、買主を見つけます。
買主が見つかれば、残りは契約と決済を済ませ、土地を引き渡すのみです。最後に確定申告を済ませれば、完了です。土地を高く売るためには、複数の会社に見積もりを出すことが大切です。
十分に比較検討した上で、依頼する会社を選ぶようにしましょう。あなたがこの記事を読んで、少しでも土地売却がうまくいくことを願っています。
