「不動産売却って初めてでどうしたらいいかわからない…」
「してはいけないこともあるのかな？」
遺産の相続や急な転勤など、不動産を売却する理由は人それぞれです。不動産売却は普段から頻繁に経験することではないため、右も左もわからず頭を抱えている方もいるでしょう。
不動産売却は専門的な知識が必要になることも多く、事前に必要な知識を入手しておかないと後悔する結果になりかねません。
そこで今回は、不動産売却の手順を8STEPにして紹介します。あわせて、不動産売却における注意点も紹介するので、ぜひ参考にしてください。
なお、以下では中野区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。
不動産売却の手順8STEP！
不動産売却売却の流れは以下のように進行していきます。
- STEP1：事前準備をする
- STEP2：不動産の査定を出す
- STEP3：媒介契約を結ぶ
- STEP4：不動産の販促活動を把握する
- STEP5：買主と条件交渉する
- STEP6：買主と売買契約を結ぶ
- STEP7：決済と引き渡し
- STEP8：確定申告をする
以上の8STEPを詳しく解説するのでそれぞれ見ていきましょう。
STEP1：事前準備をする
まずは、事前準備をしましょう。具体的には次の3つのことを行います。
- 不動産の情報収集
- 周辺環境の調査
- 土地のリスク
1つ目は不動産の情報収集を行うことです。登記簿謄本で、所有者や権利関係を明らかにする必要があります。また、物件の種類によって相場が変わってくるので、おおよその相場も調べておくと良いでしょう。
2つ目は、周辺環境の調査です。駅からの距離などの交通の便や学校やスーパーなどの周辺施設を確認します。また、景観や日当たりの良さで価格の変動が起きるのでしっかり確認しておきましょう。
3つ目は、土地のリスクです。特に地盤の強度は建物を地震から守る上で非常に重要な要素です。地盤がしっかりしているところに不動産が建設されているか確認しましょう。
STEP2：不動産の査定を出す
次に、不動産の査定を行うことです。査定とは、不動産会社に実際に調査してもらい、不動産がいくらで売却できそうかを調べてもらうことです。
不動産査定で主に重要となってくる要素は、立地はもちろんのこと、不動産の状態や設備、市場動向が影響してきます。査定は無料で行ってくれますが、その判断基準は不動産によって違います。そのため、複数の不動産会社に依頼することが大切です。
また、不動産の査定額はあくまで目安となります。最終的な売却価格はその時の市場の動向や交渉で変わるので、一喜一憂しないようにしましょう。
STEP3：不動産と媒介契約を結ぶ
STEP3は、不動産と媒介契約を結ぶことです。査定が終わったら、納得のいく不動産会社と媒介契約を結びます。
この媒介契約とは、不動産の売買を仲介してもらう時に、売主と不動産会社の間で結ぶものです。媒介契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。
専属専任媒介契約は、一つの不動産会社のみと契約し、自分で買主を見つけることができない契約です。専任媒介契約は、一つの不動産会社と契約し、自分で買主を見つけることができる契約です。
また、一般媒介契約は複数の不動産に同時に依頼できる契約です。この3つの不動産媒介契約から自分の所有している不動産に適したものを選び、不動産会社と契約を締結しましょう。
なお、以下の記事では不動産売却における媒介契約を詳しく紹介しているので、あわせて参考にしてください。
STEP4：不動産の売却活動を把握する
STEP4は、不動産の売却活動を把握することです。不動産会社と媒介契約を結んだあと、売り出し価格が決定します。
不動産の納得のいく売り出し価格が決まったら、売却スタートです。不動産会社は、チラシの配布、店頭やネット上に不動産の情報を掲載して、購入希望者である買主を探し始めます。
ただし、媒介契約の種類によって、不動産会社の販促活動に差が出るでしょう。購入検討者が現れたら、土地の見学や説明などを行います。
この時、売主は不動産を綺麗にすることや、不動産が行っている売却活動の進捗を連絡して、把握しておきましょう。
STEP5：買主と条件交渉をする
STEP5は、買主と条件交渉をすることです。不動産会社が見つけてきた買主が決まったら、条件交渉に入ります。
所有している不動産によって条件交渉は変わってきますが、必ずやることは金額面の交渉です。金額面の交渉は、その不動産の相場や周辺環境に変わってきます。
そのため、具体的な根拠を示すことで買主に納得してもらうようにしましょう。また、譲歩と要求のバランスは非常に大切です。一度に全ての要求を突きつけるのではなく、買主の話も聞きながら、互いに何を求めているか話し合いながら決めましょう。
STEP6：買主と売買契約を結ぶ
STEP6は、買主と売買契約を結ぶことです。購入希望者との間で価格やその他条件面で折り合いが付いたら、売買契約を結びます。
売買契約の当日、不動産会社は買主に向けて、土地の重要事項や契約書の説明を行います。この時、売主は不動産会社の説明に間違いはないか、契約書の内容が正しいか確認しておきましょう。
そして、契約当日に買主と売主は契約書に名前の記入と捺印を押します。それが済むと、買主から売主に手付金が支払われます。
この手付金の役割は、買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合の違約金のことです。これにより、買主は違約金の放棄、売主は違約金の返還で契約破棄をすることができます。
STEP7：決済と引き渡し
STEP7は、決済と引き渡しです。決済金は一般的には、引き渡し日もしくはそれ以前に支払われます。
ただ、買主がローンを組む場合、引渡しの決済金は金融機関で行うことがほとんどです。金融機関で買主がローンの手続きを済ませた後、売主に残りの決済金が支払われます。
その後、売主は不動産の権利証や引渡証明書などの必要書類を買主に渡します。他にも、抵当権抹消証明書などの書類や不動産の鍵などが必要なケースもあるので注意しましょう。買主に必要書類が渡った時点で、不動産の引渡しが完了です。
STEP8：確定申告をする
STEP8は確定申告をすることです。不動産を売却した時に、得られた利益に対して税金がかかることがあります。
このような不動産を売却して得た利益にかかる税金のことを譲渡所得税といいます。譲渡所得税を計算して、納めるために確定申告を行いましょう。
確定申告が必要な場合は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた残りがプラスの利益になる場合です。しかし、確定申告が必要ない場合もあります。
それは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた残りがマイナスの場合です。その他にも、不動産所有の期間によって税率が変わってきたり、特別控除によっては税金を軽減できるので活用してみましょう。
不動産売却で注意するべきこと3選
不動産を高く売るための注意点とは何でしょうか。不動産売却で注意するべきことは次の3つです。
その3つについて詳しく解説するので、みていきましょう。
1.不動産売却の書類に不備がないようにする
1つ目の注意点は、不動産売却の書類に不備がないようにすることです。不動産売却を行う上で、事前に書類を準備しておくことで、不動産売却がスムーズに行えます。不動産を売却する上で必要な書類は次のものが挙げられます。
- 登記済権利証
- 印鑑証明書
- 住民票
- 固定資産評価証明書
- 建築確認済証
- 管理規約
- 間取り図
その他にも、リフォーム履歴や修繕履歴、駐車場の権利証が必要です。書類の準備には、時間がかかる場合があるので余裕の持った準備を行いましょう。
また、不動産売却する上で買主とのやり取りや不動産会社との手続きで必ず必要になる書類のため、不備がないようにしましょう。
2.担当者が親身かどうか
2つ目は、担当者が親身かどうかです。不動産売却を行う上でほとんどの方が、素人になります。
わからないことも多い中で頼りになるのは不動産会社の担当者です。その担当者との距離が遠かったり、無碍に扱われると、不動産売却を進めていく上で不安になります。
また、そういう不安に襲われれば、本当にこの不動産会社でいいのかと疑問に思う方もいるでしょう。だからこそ、複数の会社とやり取りをし、どの不動産会社が自分に合うのか見極める必要があります。
したがって、担当者が親身であるかどうかは非常に大切な要素です。
3.確定申告や税金を払う
3つ目は確定申告や税金を払うことです。不動産売却でプラスの利益を得た場合、必ず譲渡所得税が課せられます。
この譲渡所得税は売買価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益に課せられます。ただ、利益が出なくて損した場合は、譲渡所得税はかかりません。
また、譲渡所得税は減税することが可能です。例えば、所有期間を5年以上にすることで税率が5年以内の所有と比べて約20%も下がります。その他にもらう必要経費を積み上げることや特別控除を利用することで減らすことができます。
不動産売却の税制は年々変わることがあるので注意しましょう。もし、税金面で不安なことがあれば、不動産売買専門の税理士に依頼することも1つの手です。
中野区で不動産売却をするなら中野区不動産売却相談センター
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | リヴウェル株式会社 |
| 住所 | 東京都中野区本町4－48－17 新中野駅上プラザ2階 |
| 設立年月日 | 令和3年2月24日 |
| 資本金 | 6,050万 |
| 電話番号 | 03-6382-4223 |
| 公式サイト | https://livewell-partners.com/ |
中野区不動産売却相談センターは、中野区を中心に活動する不動産会社です。不動産売買仲介をはじめ、賃貸管理や不動産投資のコンサルティングや運用の手伝いを行っています。
中野区不動産売却相談センターの強みは、専門的なサービスと地域密着型であることです。
不動産売買や投資、賃貸管理のそれぞれの分野における専門家がアドバイスをしてくれるため、初めての不動産売却でも安心です。また、不動産買取の際も、買取価格の説明や税金、各種手続きなどのサポートをしてくれます。
他にも、中野区不動産売却相談センターは、中野区と新宿区近辺の不動産のみを扱うことで、地域に根ざしたサービスを提供することができます。地元に精通した経験・ノウハウで好条件での売却を実現してくれるでしょう。
なお、以下の記事では中野区不動産売却相談センターの口コミ・評判を詳しく紹介しているので、あわせて参考にしてください。
まとめ
今回は不動産売却の手順について紹介しました。
不動産売却の手順は、土地の下調べから査定を出した後、不動産会社と媒介契約を結びます。その後、不動産会社が売却活動を行い、買主を見つけます。
買主が見つかれば、残りは条件交渉と契約、決済を済ませ、不動産を引き渡すのみです。最後に確定申告を済ませれば、完了です。
不動産売却は多くの人が頻繁に経験することではないからこそ、わからないことは不動産会社に相談しましょう。あなたがこの記事を読んで、少しでも不動産売却がスムーズにいくことを願っています。
