不動産売却によって得た利益には、譲渡所得税が課され、その一部として住民税も発生します。売却益が大きいほど、翌年の住民税が増える可能性がありますが、一方で正しく控除や特例を活用することで、節税につなげることも可能です。
本記事では、不動産売却に伴う住民税の仕組みや計算方法、適用できる控除や節税のポイントについて解説します。住民税について事前に知っておくことで、納税額の見通しが立ちやすくなり、売却後の資金計画にも役立てられるでしょう。
なお、以下では中野区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。
不動産売却に伴い住民税が上がるケース
不動産を売却した際、その取引によって得た利益が「譲渡所得」として課税対象になる場合、翌年の住民税額が増加する可能性があります。住民税は所得に応じて計算されるため、売却によって一時的に所得が増えると、税額もそれに比例して上昇する仕組みです。
具体的には、以下のケースで住民税が上がります。
それぞれのケースについて解説していきます。
譲渡所得が発生した場合
不動産売却で住民税が上がる代表的なケースが、「譲渡所得」が発生した場合です。譲渡所得は以下の計算式で算出され、所得税および住民税が課税されます。
譲渡所得=譲渡価格（売却額）-（取得費+譲渡費用）- 特別控除額
住民税の税率は、譲渡所得に対して一律5%が基本となっています。売却額によっては大きな金額となる可能性があるため、利益の見込みがある場合は課税対象となる所得の計算を行いましょう。
なお、マイホームの売却などでは特別控除が適用され、課税対象となる譲渡所得がゼロになることもあります。
特別控除や特例の非適用時
本来であれば適用可能な特別控除や各種特例が使えない場合も、住民税が上がる要因です。代表的なものとして、以下のような特例が挙げられます。
- 3,000万円特別控除
- 長期譲渡所得による軽減税率の特例
しかし、売却した家に住んでいなかった、過去2年以内に同様の特例を使っていたなど適用条件を満たしていない場合、これらの控除や特例が適用されず、譲渡所得の全額が課税対象となります。
特例が適用されない場合、住民税に加えて所得税も高額になり節税の機会を逃すことになるため、注意が必要です。売却を検討している段階で、控除や特例の対象になるかどうかを専門家に確認しておくことが重要です。
確定申告で申告を忘れた・誤った場合
不動産の売却益があるにもかかわらず、確定申告を忘れたり、誤った内容で申告した場合も、住民税が高くなります。譲渡所得に関する情報は、確定申告を通じて市区町村に通知されるため、正確な申告が行われていないと、控除や特例が適用されません。
申告ミスが後から発覚した場合、修正申告を行うことで対応できますが、税務署からの指摘を受けてしまうと、加算税や延滞税が発生する恐れもあります。
こうした申告漏れを防ぐためにも、確定申告の準備は余裕を持って進め、専門家のチェックを受けながら正確に行うことが重要です。
住民税の納付方法と納付時期
不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、その所得は翌年の住民税に反映されます。
住民税には「所得割」と「均等割」の2つがあり、所得割は前年の所得に応じて課税され、均等割は一律の金額が課されます。これらは原則として毎年6月から翌年5月までの1年間にわたって納付が必要です。
また、納付方法には以下の2種類があります。
それぞれの納付方法と納付時期について解説していきます。
普通徴収
普通徴収は、個人事業主や不動産所得・譲渡所得がある方が対象となる住民税の納付方法です。給与天引きではなく、本人が納税通知書に基づき自ら金融機関やコンビニなどで納付する方式となります。
不動産売却による譲渡所得も、確定申告を経て翌年の住民税に反映され、普通徴収での納付が基本です。
納税通知書は通常、毎年6月中旬ごろに市区町村から送付され、そこには1年間分の住民税額と納付期限が記載されています。納付方法は年4回の分割または一括から選択でき、いずれも納期限を過ぎると延滞金が発生するため注意が必要です。
特別徴収
特別徴収は、会社員など給与所得者が対象となる住民税の納付方法です。勤務先が住民税額を市区町村から通知され、毎月の給与から天引きして納税されます。原則として、6月から翌年5月までの12回に分けて分割納付されます。
ただし、不動産の売却によって得た譲渡所得は、給与所得とは別の一時的な所得に分類されるため、特別徴収の対象にはなりません。譲渡所得にかかる住民税は確定申告を通じて市区町村に報告され、普通徴収での納付となります。
そのため、特別徴収を受けている方でも、別途多額の住民税の納付が必要となる場合がある点に注意が必要です。
不動産売却における住民税の計算手順
不動産を売却した際に発生する住民税は、譲渡所得を基に算出されます。基本的な計算手順としては、以下の通りです。
それぞれの計算方法について解説していきます。
譲渡所得を算出する
住民税の計算は、「譲渡所得」を算出することから始めます。譲渡所得は、以下の式で求められます。
譲渡所得 = 譲渡価格 -（取得費+譲渡費用）
譲渡価格とは、売却価格のことを指します。一方、取得費は購入時の金額や仲介手数料、登記費用などが含まれます。譲渡費用には、不動産会社への仲介手数料など、売却のために支出した金額が該当します。
算出された譲渡所得は住民税や所得税の課税対象になるため、各費用を正確に把握することが重要です。取得費の記録が残っていない場合は、概算取得費として譲渡価格の5％を取得費とすることも可能ですが、正確な費用を把握した方が有利になるケースもあります。
特別控除の適用で課税譲渡所得を算出する
譲渡所得が算出できたら、次に課税譲渡所得を求めます。マイホームの売却で一定の要件を満たす場合だと、3,000万円の特別控除を適用でき、大幅に課税所得を減らすことが可能です。
特別控除を利用するためには、特例ごとに設定されている要件を満たす必要があります。条件を満たさないと控除が受けられず、課税対象額が増えるため注意が必要です。
また、特別控除を適用するには、確定申告での申告が必須です。申告をしないと控除が反映されず、不要な住民税を支払うことになる恐れがあるため、忘れずに対応しましょう。利用可能な特別控除については、後で詳しく解説します。
住民税額を算出する
課税譲渡所得が確定したら、最後に住民税額を算出します。住民税は原則として、譲渡所得に対して一律5％の税率が適用されます。例えば課税譲渡所得が1,000万円であれば、住民税額は50万円です。
ただし、譲渡した不動産の所有期間によって、所得税側では税率が異なりますが、住民税については保有期間にかかわらず一律5％のままです。
住民税の節税に効果がある特例・控除一覧
不動産を売却して譲渡所得が発生した住民税に対して、一定の条件を満たせば節税が可能です。国税である所得税と同様に、住民税にも適用できる特例や控除制度がいくつか設けられています。
代表的なものとして、以下の4つがあります。
それぞれの特例・控除について解説していきます。
居住用財産の3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は、マイホームを売却した場合に最大3,000万円までの譲渡所得を非課税にできる制度です。住民税にもこの特別控除は適用され、譲渡所得から3,000万円を差し引いた後の金額が課税対象となります。
この特例は控除額が大きいため、多くのケースで住民税・所得税の両方が非課税または大幅減額となる制度で、利用者も多いです。適用条件には、以下のようなものがあります。
- 住まなくなってから3年目の年末までに売却すること
- 自己居住用であったこと
- 同一人物が過去2年以内に同じ特例を使っていないこと
また、確定申告で申請を行わなければ適用されないため、売却後の対応が重要になります。
居住用財産の軽減税率の特例
軽減税率の特例は、マイホームを10年以上所有していた場合に適用され、所得税と住民税の税率が軽減される制度です。住民税については、通常5％の一律課税が適用されますが、この特例により、課税所得が6,000万円以下の部分については住民税3％に軽減されます。
適用対象となるのは、所有期間が10年以上かつ居住期間の要件を満たす不動産です。また、3,000万円特別控除との併用も可能であるため、控除後に残る課税所得に対して、軽減された税率を適用することも可能です。
申告にあたっては「特例適用書類」の提出が必要ですので、事前に準備を整えておきましょう。
特定居住用財産の買換え特例
特定居住用財産の買換え特例は、マイホームを売却し、その後に新たなマイホームを取得した場合に、譲渡益の課税を将来に繰り延べることができる制度です。この特例が適用されると、売却益に対して住民税や所得税が課されず、新居を将来的に売却するまで課税が保留されます。
適用要件としては、以下のようなものがあります。
- 売却価格が1億円以下である
- 新たに取得する住宅が一定の条件を満たす
- 売却から1年以内に買換えを行う
売却益をそのまま新居の購入資金に充てられるため、資金繰り面でも有利です。
ただし、将来的に買い換えた住宅を売却する際は、繰り延べられた譲渡益が課税対象になるため、完全に税負担を免れるわけではありません。とはいえ、税負担の時期を調整するという点においては、有効な節税手段といえます。
損益通算・繰越控除（譲渡損失がある場合）
不動産を売却して損失が発生した場合には、損益通算や繰越控除によって、他の所得や翌年以降の所得と相殺することが可能です。これにより、住民税や所得税の負担を軽減する効果が期待できます。
たとえば、給与所得が500万円で、不動産売却によって200万円の損失が発生した場合、その損失を差し引いて課税対象を300万円に抑え、住民税も減額されます。さらに、当年で控除しきれない損失がある場合は、最長で3年間繰り越して控除を続けることが認められているのが特徴です。
この制度によって、譲渡損失が生じた際でも税負担を抑えられるため、損失だからといって放置せず、確定申告を行うようにしましょう。
不動産売却における住民税についての注意点
不動産を売却した際に発生する住民税については、以下の点に注意が必要です。
これらの要素を正しく把握しなければ、本来受けられるはずだった控除を受けられなかったり、不要な税金を納めることにもなりかねません。また、売却した年の翌年に納税が発生することを見落としがちで、納付資金の確保が遅れるリスクもあります。
それぞれの注意点について解説していきます。
特例適用には確定申告が必須
不動産売却において住民税の課税額を軽減するためには、3,000万円特別控除や軽減税率の特例などを適用する必要があります。これらの特例は自動的に反映されるものではなく、確定申告を通じて申請することが必須条件です。
例えば、3,000万円特別控除は確定申告書に必要書類を添付し、特例の適用を申告することで初めて反映されます。申告を怠ると控除が適用されず、本来非課税で済むはずの譲渡所得に対して住民税が課されてしまう恐れがあります。
また、申告期限を過ぎてしまうと、遡って適用が難しくなることもあるため、売却後は速やかに準備を進めることが重要です。申告書類の準備に不安がある場合は、早めに税理士へ相談するのもおすすめです。
自己居住用でない不動産には適用不可の特例もある
不動産売却における多くの特例は、「自己の居住用財産」であることを前提として設計されています。したがって、以下のような建物を売却した場合、一部の特例や控除が適用できないケースがあります。
- 賃貸物件
- セカンドハウス
- 空き家として保有していた不動産
3,000万円特別控除や軽減税率の特例では、過去に実際に住んでいた物件に対してのみ適用されるため、長期間空き家となっていた不動産や、第三者に貸していた物件には原則として適用されません。
また、仮に以前住んでいたとしても、売却時点で一定期間以上経過していると、特例の適用外となることもあるため注意が必要です。適用条件を誤解して申告してしまうと、後に修正申告が必要になるほか、追徴課税の対象となる恐れもあります。
売却予定の物件が居住用に該当するかどうかは、事前に確認しておくことが重要です。
不明な点は税理士や不動産会社に相談する
不動産売却に伴う住民税の仕組みや特例制度は複雑であるため、誤解や見落としが生じやすい分野です。特に、譲渡所得の算出方法や控除の適用要件などは、専門知識がなければ正確に判断することが難しいでしょう。
こうした場合は、税理士や不動産会社の売却担当者に相談することが有効です。税理士であれば、税務上のリスクを最小限に抑えながら確定申告をサポートしてくれます。不動産会社は数多くの事例に対応してきた実績を基に、実務的な助言を得られます。
特に節税の観点では、売却時期や特例の併用可否などを事前に相談しておくことで、スムーズな申請が可能です。少しでも不安や疑問がある場合は、独自判断せずに専門家に相談するようにしましょう。
中野区でおすすめの不動産会社3選
中野区で不動産の売却を検討している方にとって、信頼できる不動産会社を選ぶことは重要です。売却価格の査定から契約手続き、税務面でのサポートまで、不動産会社の対応力や専門性によって売却結果が左右されます。
中野区には地域に精通した実績豊富な会社が多数存在しますが、その中でもおすすめなのが、以下の3社です。
それぞれ異なる強みを持つ不動産会社ですので、ニーズに合わせた選択の参考にしてください。以下で詳しく解説します。
中野区不動産売却相談センター（リヴウェル株式会社）
中野区不動産売却相談センターは、中野区に拠点を構え、リヴウェル株式会社が運営する地域密着型の不動産サービスです。
| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | 中野区不動産売却相談センター（リヴウェル株式会社） |
| 住所 | 〒164-0003東京都中野区本町4－48－17 新中野駅上プラザ2階 |
| 設立年月日 | 令和3年2月24日 |
| 資本金 | 6,050万円 |
| 電話番号 | 03-6382-4223 |
| 公式HP | https://livewell-partners.com/ |
