住宅ローン残債がある家は売却できる？売却方法や注意点も徹底解説！

住宅ローンの残債がある家を売却したいと考えたとき、

「ローンが残っていても家を売れるの？」

「手続きが複雑で難しそう」

と不安になる方も多いのではないでしょうか。実は、住宅ローンが残っていても売却は可能です。ただし、残債の状況に応じて売却方法や手続きが異なるため、正しい知識が必要です。

本記事では、住宅ローン残債がある家を売却するための方法や注意点、アンダーローン・オーバーローン別の対応などをわかりやすく解説しました。安心して売却を進めたい方は、ぜひ参考にしてください。

なお、以下では中野区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。

住宅ローン残債がある家でも売却できる！

住宅ローンの残債がある家でも、条件を満たせば問題なく売却することができます。売却金でローンを完済できるアンダーローンのケースはもちろん、売却金額がローン残高を下回るオーバーローンのケースでも、方法を選べば売却は可能です。

ただし、残債の処理や抵当権の抹消など、通常の売却よりも確認すべきポイントが多くなります。売却の可否や流れを正しく理解し、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

住宅ローン残債がある家を売る前に確認すること

住宅ローンが残った家を売却する前に、まず確認しておくべきポイントがあります。

• 現在の住宅ローン残債を確認する
• 住宅ローンの完済が可能か確認する

それぞれの確認事項について、以下で詳しく解説します。

現在の住宅ローン残債を確認する

住宅ローン残債のある家を売却する際、まず正確な残債額を把握することが不可欠です。金融機関に残高証明書を請求し、現時点の正確な残債額を確認しましょう。

また、住宅ローン契約時の特約事項（団体信用生命保険の解約返戻金など）も確認しておくことが重要です。残債額によって取るべき手段が異なるため、正確な金額把握は売却計画の第一歩となります。

住宅ローンの完済が可能か確認する

売却予想価格と住宅ローン残債額を比較し、完済の可能性を判断することが重要です。不動産会社から複数の査定を取得し、実現可能な売却価格の目安を把握しましょう。

手元資金も考慮し、売却金額だけでは完済できない場合の対応策（貯蓄の取り崩しや親族からの借入など）も検討しておくことが賢明です。完済が難しい場合は、金融機関との交渉や任意売却などの選択肢も視野に入れる必要があります。早めの判断が状況改善のカギとなるでしょう。

住宅ローン残債がある家の売却方法！アンダーローンの場合

アンダーローンとは、売却価格が住宅ローン残高を上回っている状態です。この場合は売却代金からローン残債を完済できるため、比較的スムーズに売却が進みます。

以下でアンダーローンの場合の売却の流れを詳しく解説します。ぜひお役立てください。

売却の流れ

アンダーローン（売却価格＞ローン残債）の場合、比較的スムーズに売却を進められます。まず不動産会社と媒介契約を結び、通常通り売却活動を開始します。買主が見つかり売買契約が締結されたら、金融機関に抵当権抹消の手続きを依頼します。この際、残債一括返済のための手数料が発生する場合があるため事前確認が必要です。

売買契約時に買主から受け取った手付金は、残債の一部返済に充てることも可能です。決済日には売却代金からローン残債を完済し、抵当権抹消手続きを行います。

住宅ローン残債がある家の売却方法！オーバーローンの場合

オーバーローンとは、売却価格が住宅ローン残高を下回っている状態です。売却益では完済できないため、追加の資金調達や特別な手続きが必要です。以下で通常売却と任意売却の方法で売却する際の流れを解説します。

• 通常売却
• 任意売却

以下で詳しく解説します。

通常売却

オーバーローン（売却価格＜ローン残債）の状態でも、差額を自己資金で補填できれば通常売却が可能です。売却代金だけでは完済できない分を、貯蓄や退職金、親族からの援助などで補うことになります。この場合の流れはアンダーローンと同様ですが、決済日までに不足分の資金を用意しておく必要があります。

金融機関によっては一部返済を認めてくれない場合もあるため、事前に交渉しておくことが重要です。資金計画を綿密に立て、実行可能か判断することがポイントです。

任意売却

自己資金での補填が難しいオーバーローンの場合、任意売却という選択肢があります。これは金融機関の同意を得て、ローン残債を完済できない状態でも売却する方法です。通常よりも時間がかかりますが、競売と比べて高値での売却が期待できます。

住宅ローンの返済が滞っている場合は特に有効な手段です。ただし、残債の免除にはならず、売却後も残りの債務返済義務が残ります。任意売却に詳しい専門業者や弁護士に相談し、金融機関との交渉をサポートしてもらうことが一般的です。

住宅ローン残債がある家を売却するときの注意点

ここからは、住宅ローン残債がある家を売却するときの注意点について解説します。

• 売却後の残債処理を事前に計画する
• 抵当権の抹消が必要になる
• 信頼できる不動産会社に依頼する

以下で詳しく解説します。

売却後の残債処理を事前に計画する

住宅ローン残債がある家の売却では、売却金だけでローンを完済できるかどうかが重要です。売却予想額がローン残債を下回る場合、不足分をどう工面するか事前に計画しましょう。貯蓄の取り崩し、親族からの借入、フリーローンの利用など複数の選択肢を検討することが賢明です。

また、金融機関によっては分割返済や一部減額に応じてくれる場合もあるため、早めに相談することをおすすめします。特に任意売却を検討する場合は、残債の返済計画を具体的に立て、金融機関と交渉する必要があります。

抵当権の抹消が必要になる

住宅ローンを組んだ不動産には必ず抵当権が設定されており、これを抹消しない限り所有権の移転ができません。抵当権の抹消には原則としてローンの完済が必要です。

売却決済時に、売却代金から残債を一括返済し、金融機関から抵当権抹消書類を受け取る流れとなります。この手続きには抹消登記費用（司法書士報酬を含め約5万円程度）が別途必要です。

また、金融機関によっては繰上返済手数料が発生する場合もあるため、事前に確認しておくことが重要です。

信頼できる不動産会社に依頼する

住宅ローン残債がある物件の売却は、通常の売却より複雑な手続きが必要となります。特にオーバーローン状態での売却や任意売却の場合は、金融機関との交渉や書類手続きに精通した不動産会社選びが重要です。複数の不動産会社から査定を取り、ローン残債がある物件の売却実績や金融機関との交渉経験を確認しましょう。

また、売却計画の段階から金融機関との調整を含めた具体的な提案ができる会社かどうかも重要なポイントです。適切なアドバイスとサポートが得られる信頼性の高い会社を選ぶことが成功へのカギとなります。

中野区でおすすめの不動産会社3選

ここからは、中野区でおすすめの不動産会社を3社紹介します。

• 中野区不動産売却 相談センター(リヴウェル株式会社)
• オークラヤ住宅 新宿支社(オークラヤ住宅株式会社)
• すみふの仲介 中野営業センター(住友不動産販売)

中野区不動産売却 相談センター(リヴウェル株式会社)

中野区不動産売却相談センターは、地域密着型のリヴウェル株式会社が運営する不動産売却サポート専門窓口です。

売却の流れや諸経費、住み替え、相続対応など、幅広い相談に応じる体制が整っており、大手仲介出身のスタッフが丁寧に対応。中野区エリアに精通しているため、地域特性に合った戦略提案も魅力です。

不動産の売却を安心して進めたい方にとって、ひとつの頼れるパートナーとしておすすめできる会社です。

オークラヤ住宅 新宿支社(オークラヤ住宅株式会社)

オークラヤ住宅 新宿支社は、新宿駅直結のエルタワー内にある中古マンション専門の不動産会社です。営業第一部・第二部でエリアを分担し、新宿区、中野区、世田谷区など東京都内を中心に幅広く対応。スタッフは宅建士資格を有し、専門知識と地域情報を活かしたサポートを提供しています。

マンション売却を検討している方には、プロ目線での丁寧な提案が受けられる、ひとつの信頼ある選択肢といえるでしょう。

すみふの仲介 中野営業センター(住友不動産販売)

住友不動産販売が展開する『すみふの仲介 中野営業センター』は、中野区を中心とした不動産の売却に対応する直営拠点です。全国に広がる204のネットワークを活用し、購入希望者とのマッチングもスピーディー。

売却事情に合わせて提案内容を最適化してくれる点も特長です。

大手企業ならではの流通力と安心感を求める方にとって、ひとつの有力な売却パートナーとなるでしょう。

まとめ

本記事では、住宅ローン残債がある家の売却方法や注意点について解説しました。アンダーローンの場合は通常通りの売却が可能ですが、オーバーローンでは自己資金の補填や任意売却の選択が必要になるケースもあります。

事前に残債や完済可能性を確認し、信頼できる不動産会社に相談することで、スムーズかつ安全な売却が実現できます。自分の状況に合った選択をし、納得できる不動産取引を進めましょう。