不動産売却における譲渡所得税とは？計算方法や税金を抑える方法を解説

不動産を売却する際、見落とされがちなのが『譲渡所得税』の存在です。『売れたら終わり』ではなく、利益が出た場合には確定申告と税金の支払いが必要になるケースも少なくありません。特にマイホームの売却や相続物件の処分など、状況によって課税の有無や税率が変わるため、事前にしっかり理解しておくことが重要です。

本記事では、不動産売却における譲渡所得税の基礎知識から計算方法、税率の仕組み、そして税金を抑えるために活用できる控除制度や特例まで詳しく解説します。加えて、後悔しない売却のために信頼できる不動産会社の選び方や、中野区でおすすめの会社もご紹介しています。これから売却を検討する方は、ぜひ参考にしてみてください。

なお、以下では中野区でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。

そもそも不動産売却における譲渡所得税とは？

そもそも不動産売却における譲渡所得税とは、不動産を売って得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金のことです。具体的には、売却価格から購入時の費用や売却にかかった諸経費を差し引いた金額が『利益』として課税対象になります。

例えば、2,000万円で購入した家を3,000万円で売却し、経費が300万円だった場合、譲渡所得は700万円となり、この金額に対して所得税と住民税が課されます。

不動産売却における譲渡所得税の計算方法

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して『譲渡所得税』が課されます。この税額を求めるには、まず課税対象となる『譲渡所得』を計算する必要があります。譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費とは、購入時の物件価格や仲介手数料、登記費用などを指します。譲渡費用は、売却にかかった仲介手数料や測量費、建物の解体費用などが該当します。これにより、実際にどれだけの利益が出たのかを算出することが可能です。

譲渡所得税率は不動産の所有年数で変わる

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その金額に応じて譲渡所得税が課税されますが、実はこの税率は『不動産を何年所有していたか』によって変わります。ポイントは『所有期間が5年以下か、5年超か』の違いです。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら『短期譲渡所得』、5年超なら『長期譲渡所得』として扱われ、それぞれで税率が大きく異なります。

以下に所有期間による課税内容の違いを表でまとめました。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％

このように、長期保有してから売却するほうが税率が低く、結果的に納税額を抑えることが可能です。したがって、譲渡所得税を抑えたい方は、所有期間が5年を超えてからの売却を検討するのが得策です。タイミング次第で手元に残る金額が大きく変わるため、所有年数の確認はとても重要です。

不動産売却で譲渡所得税が発生する主なケースは？

不動産を売却する際、すべての取引で譲渡所得税がかかるわけではありません。しかし条件によっては、しっかりと税金が発生します。特に売却によって利益が出る場合や、一定の控除が適用されない場合は、課税対象となる可能性が高くなるので注意が必要です。

ここでは、譲渡所得税が発生する代表的な2つのケースを紹介します。

• 購入時より高く売却して利益が出た場合
• マイホームを売却したが、特別控除が適用されなかった場合

以下で詳しく解説します。

購入時より高く売却して利益が出た場合

不動産売却で得られる利益は『譲渡所得』と呼ばれ、その金額がプラスであれば課税対象となります。たとえば、2,000万円で購入した家を3,000万円で売却した場合、その差額1,000万円（経費や控除を除く）が譲渡所得となります。

この利益には所得税と住民税が課せられ、所有年数によって税率が変動することが特徴です。特に所有期間5年以下の場合は、税率が約40％と高くなるため注意が必要です。反対に所有期間5年超なら約20％に軽減されます。売却前には、取得費や譲渡費用を差し引いた正確な所得額を算出し、納税額を見積もることが大切です。

マイホームを売却したが、特別控除が適用されなかった場合

マイホームの売却時には『3,000万円の特別控除』が使えることがありますが、すべてのケースで適用されるわけではありません。たとえば、過去に一度控除を受けたことがある場合や、一定期間住んでいなかったケースでは対象外となります。

この控除が使えないと、たとえ居住用の住宅でも、譲渡所得がそのまま課税対象になってしまうため、税負担が大きくなる可能性があります。事前に控除要件をしっかり確認し、自分が該当するかどうかを税理士や不動産会社に相談することが重要です。

譲渡所得税を支払うタイミングはいつ？

譲渡所得税を支払うタイミングは、不動産の売却によって利益（譲渡所得）が発生した翌年の『確定申告期間内』です。具体的には、譲渡した年の翌年2月16日〜3月15日までに確定申告を行い、原則として3月15日までに税金を納付します。

申告・納税の義務があるのは、売却によって課税対象となる譲渡所得が発生した場合です。申告を忘れると延滞税や無申告加算税の対象となるため、スケジュールには注意が必要です。

なお、マイホーム特例などの控除制度を利用する場合も、申告が必要になるケースがあるため、利益の有無に関わらず売却後は一度、税理士や不動産会社に相談しておくと安心です。

不動産売却における譲渡所得税を抑える方法

不動産を売却して利益が出た場合、多くのケースで譲渡所得税が発生しますが、すべての利益がそのまま課税対象となるわけではありません。譲渡所得税を軽減できる制度や工夫はいくつかあり、事前に正しい知識を持っておくことで大きな節税につながります。

ここでは、不動産売却における譲渡所得税を抑える方法をご紹介します。

• 『3,000万円特別控除』を活用する
• 『相続空き家の特例』を活用する
• 所有期間を5年超にして『長期譲渡』にする
• 売却にかかった経費を正確に計上する

これらの方法を適切に活用することで、納税額を大幅に抑えることが可能です。以下で詳しく解説します。

『3,000万円特別控除』を活用する

マイホームの売却では、一定の条件を満たせば最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になる特別控除が利用できます。この制度は、居住用財産の売却に限り適用され、譲渡所得が3,000万円以下なら所得税・住民税の課税が実質ゼロになるという制度です。

しかし、適用にはいくつかの条件があります。たとえば、売却した住宅が本人の居住用であること、過去2年以内にこの特例を使っていないこと、親子・夫婦間での売買でないことなどが挙げられます。

この控除は節税効果が非常に大きいため、該当する場合は必ず確定申告時に申請しましょう。専門家と相談しながら進めると、より安心です。

『相続空き家の特例』を活用する

親などから相続した空き家を売却する場合には、『相続空き家の特例』を利用できる可能性があります。この特例では、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、実質的に非課税になることもあります。

対象となるのは、昭和56年5月31日以前に建てられた耐震基準を満たしていない旧耐震住宅で、被相続人が1人暮らしだった物件などです。加えて、売却前に耐震改修を行うか、建物を取り壊して更地として売却する必要があります。

適用を受けるには一定の条件や申告手続きが必要ですが、空き家対策を兼ねた制度のため、利用価値は非常に高いといえます。要件確認とスケジュール管理を忘れず行いましょう。

所有期間を5年超にして『長期譲渡』にする

不動産の所有期間によって、譲渡所得にかかる税率が異なります。所有期間が5年以下の場合は『短期譲渡所得』となり、税率は約39％ですが、5年を超えると『長期譲渡所得』となり、税率は約20％になります。

たとえば、4年11ヶ月で売却すると短期譲渡となり税額が高くなりますが、あと1ヶ月待てば長期譲渡となり、税負担を大きく軽減することが可能です。

所有期間の起算日は『取得した年の1月1日』となっている点に注意が必要です。税負担を抑えるためにも、売却のタイミングを慎重に検討することが大切です。

売却にかかった経費を正確に計上する

譲渡所得の計算では、売却金額から取得費や譲渡費用を差し引くことで所得額を算出します。この『譲渡費用』に該当する経費を正確に計上することで、課税対象となる譲渡所得を圧縮することができます。

譲渡費用として認められるのは、不動産会社への仲介手数料、測量費、解体費、登記費用などです。また、広告費や契約書類の作成費なども対象になります。

売却にかかった費用は、領収書や請求書などの証拠書類とともに記録を残しておくことが重要です。適切に経費を計上することで、税額を大きく抑えることが可能になります。

不動産売却で後悔しないために！不動産会社選びが重要な理由

不動産の売却は、人生の中でも大きな決断のひとつです。適切な会社に依頼すればスムーズかつ納得のいく売却が期待できますが、逆に不適切な会社に依頼してしまうと、後悔につながるケースも少なくありません。

不動産会社の違いによって、売却活動の進め方や価格設定、対応の丁寧さに大きな差が生まれるため、選定は慎重に行う必要があります。

ここからは、不動産売却で後悔しないために、不動産会社選びが重要な理由について解説します。

• 売却活動の進め方・提案力に差がある
• トラブルの有無や対応の丁寧さに差が出る
• 売却価格が適正に決まるか不動産会社で変わる

以下で、それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

売却活動の進め方・提案力に差がある

不動産会社によって、売却活動の進め方や提案の質には大きな差があります。たとえば、エリアのニーズやターゲット層に応じた広告展開、内見対応、価格戦略など、的確な提案ができる会社は早期売却につながりやすく、結果的に満足度も高くなります。

一方で、テンプレート的な提案しかしない会社では、売主の希望とズレが生じることも少なくありません。売却の目的や状況をしっかりと把握した上で、最適なプランを提案してくれる不動産会社を選ぶことが、後悔しない売却への第一歩です。

トラブルの有無や対応の丁寧さに差が出る

不動産の売却には、契約内容や手続きの複雑さ、買主との調整など、多くのトラブルリスクが潜んでいます。トラブルが発生した際の対応力や、事前のリスク回避に対する姿勢は、不動産会社によって大きく異なるので注意が必要です。説明が曖昧で連絡も遅い会社に依頼すると、余計なストレスや損失を被る可能性もあります。

逆に、丁寧かつ誠実に対応してくれる会社なら、不安を抱える場面でも安心して進めることができます。契約前の相談時から対応の丁寧さを見極めておくことが大切です。

売却価格が適正に決まるか不動産会社で変わる

不動産の売却価格は、会社の査定力と販売戦略に大きく左右されます。市場相場や近隣物件の成約実績などをもとに、的確に価格を算出してくれる会社であれば、買い手との交渉もスムーズに進み、納得のいく価格での成約が期待できるでしょう

一方で、高値を提示して契約を取るだけの会社に依頼してしまうと、長期間売れ残ったり、最終的に値下げ交渉に応じざるを得なくなることも。売主の希望をくみ取りつつ、根拠ある価格提案をしてくれる会社かどうかが、成功への分かれ道となります。

中野区でおすすめの不動産会社3選

不動産売却は、一生に何度も経験することではない大きなライフイベントです。特に中野区のように需要と供給が活発なエリアでは、どの不動産会社に依頼するかが成功のカギを握ります。

地域に精通しており、適切な提案や対応ができる不動産会社を選ぶことで、売却価格やスピードにも大きな差が出てきます。ここでは、そんな中野区で高い実績と信頼を誇るおすすめの不動産会社を3社ご紹介します。

• 中野区不動産売却相談センター（リヴウェル株式会社）
• オークラヤ住宅 新宿支社（オークラヤ住宅株式会社）
• すみふの仲介 中野営業センター（住友不動産ステップ）

それぞれの会社がどのような強みを持っているのか、詳しく解説します。

中野区不動産売却相談センター（リヴウェル株式会社）

中野区不動産売却相談センターは、リヴウェル株式会社が運営する地域密着型の不動産売却専門窓口です。中野区本町に拠点を構え、中野エリアに特化した知識と実績をもとに、一人ひとりの売却ニーズに合わせた柔軟な提案を行っています。

住み替えや購入支援はもちろん、相続・財産分与・隣地トラブルなど法的な悩みへの対応力も特長のひとつです。必要に応じて税理士・弁護士と連携し、安心して相談できる体制が整っています。

また、査定だけでなく、戦略設計から売却完了まで一貫サポートしてくれるため、初めての売却でも不安なく進められます。地域に精通したスタッフが在籍し、相談は無料。中野区で不動産を売却したい方にとって、非常に頼りがいのあるパートナーといえるでしょう。

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オークラヤ住宅 新宿支社（オークラヤ住宅株式会社）

オークラヤ住宅 新宿支社は、新宿駅近くのエルタワー内にオフィスを構え、東京都心から多摩地域までを幅広くカバーする不動産会社です。

オークラヤ住宅 新宿支社は、首都圏の中古マンション取引に特化したノウハウを持っています。新宿・中野をはじめ、文京・豊島・世田谷・杉並・武蔵野・三鷹エリアなど幅広いエリアをカバーし、特に営業第一部・第二部に分かれた体制で地域密着の対応を行っている点が特長です。

各担当者は宅地建物取引士やFP、火災保険資格などの専門資格を持ち、的確な資産提案と安心のサポートを提供。公式サイトでも購入希望者情報を開示するなど、マッチング重視の営業スタイルも強みのひとつです。

中古マンション売却を検討している方にとっては、経験・実績・専門性の三拍子がそろった選択肢として非常に魅力のある会社です。

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すみふの仲介 中野営業センター（住友不動産ステップ）

住友不動産ステップが展開する『すみふの仲介 中野営業センター』は、中野駅徒歩すぐのナカノサウステラ内に位置し、地域密着と全国展開を兼ね備えた営業拠点です。

全国199店舗のネットワークを活かしつつ、中野区の市場動向にも精通したスタッフがマンション・戸建・土地の売却を幅広くサポートします。特に、売却を希望するオーナーに対し、購入希望者の条件情報を提示するなど、成約率を高めるマッチング支援も行っています。

また、査定から契約、引き渡しまで一貫した対応と、住友ブランドならではの信頼性が魅力。初めての不動産売却はもちろん、資産整理や相続などの相談も可能で、安心して任せられる大手の強みを備えた営業センターです。

まとめ

本記事では、不動産売却にかかる譲渡所得税の仕組みや計算方法、適用される税率、そして節税に活用できる特例制度まで幅広く解説しました。

譲渡所得税は売却益が出たときに課税されるもので、所有年数や物件の用途、特別控除の有無によって税額が大きく変わる点が特徴です。3,000万円特別控除や相続空き家の特例などを活用すれば、大幅な節税をすることもできます。

加えて、後悔のない売却を実現するには、税制だけでなく、不動産会社選びも非常に重要です。中野区で信頼できる会社もあわせて紹介していますので、ぜひ参考にして、納得のいく売却を進めてください。